W tym roku rynek nieruchomości w Marbelli wkracza w nową fazę wraz z wprowadzeniem znacznie surowszych przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego. Zmiany te, mające wpływ na właścicieli nieruchomości i inwestorów, są szczególnie istotne w popularnych regionach turystycznych, takich jak Marbella (i całe Costa del Sol). Marbella to szczególnie atrakcyjna lokalizacja, słynąca z luksusowych domów, kosmopolitycznej atmosfery i kwitnącego rynku wynajmu wakacyjnego, co oznacza, że właściciele nieruchomości w Marbelli mogli odczuć skutki tych reform w bardzo bezpośredni sposób. Dla każdego, kto rozważa zakup luksusowych domów w Marbelli na wynajem, zrozumienie nowych ram prawnych jest obecnie niezbędne.
Obowiązkowa rejestracja w Andaluzyjskim Rejestrze Turystycznym
Wszystkie nieruchomości turystyczne muszą być zarejestrowane w Andaluzyjskim Rejestrze Turystycznym i otrzymać regionalny kod identyfikacyjny (np. VFT/MA/12345). Rejestracja wymaga złożenia oświadczenia o zgodności z przepisami urbanistycznymi oraz zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Zgoda wspólnoty mieszkaniowej
Od 3 kwietnia 2025 r. właściciele nieruchomości w budynkach wielorodzinnych (comunidades de propietarios) muszą uzyskać wyraźną zgodę wspólnoty mieszkaniowej (sąsiadów) na prowadzenie działalności w zakresie wynajmu krótkoterminowego w Marbelli i całej Andaluzji. Wymagana jest większość trzech piątych głosów, a nawet po jej uzyskaniu, przed oficjalnym udzieleniem zgody, konieczne będzie kolejne 20 dni oczekiwania na sprawdzenie ewentualnych spóźnionych sprzeciwów. Bez zgody większości, krótkoterminowy wynajem wakacyjny nie będzie dozwolony, nawet jeśli przepisy urbanistyczne/rozwojowe wyraźnie tego nie zabraniają. Dla inwestorów podkreśla to wagę dochowania należytej staranności przy zakupie nieruchomości w Marbelli. Zrozumienie zasad obowiązujących w danej wspolnocie mieszkaniowej i ocena prawdopodobieństwa uzyskania zgody będą teraz kluczowym elementem procesu zakupu.
Pozwolenie na Użytkowanie
Kolejną ważną zmianą, o której należy pamiętać, jest zniesienie wymogu posiadania Pozwolenia na Użytkowanie (Licencia de Primera Ocupación – LPO).
Zgodnie z Dekretem 31/2024, właściciele nieruchomości nie muszą już uzyskiwać LPO, aby otrzymać licencję na wynajem turystyczny. Zamiast tego powinni zadeklarować zgodność z planami zagospodarowania przestrzennego (normativa urbanística). Choć zmiana ta upraszcza proces licencjonowania, zarówno kupujący, jak i inwestorzy mają mocne argumenty, by mimo wszystko ubiegać się o certyfikat od architekta. Błędy w deklaracjach zgodności mogą bowiem prowadzić do unieważnienia licencji, co z kolei poważnie wpłynęłoby na potencjalne dochody z wynajmu oraz wartość nieruchomości.
Zaostrzone standardy jakości i bezpieczeństwa
W celu poprawy jakości zakwaterowania turystycznego, ustawa wprowadza również surowsze przepisy dotyczące jakości i bezpieczeństwa, obejmujące niemal każdy aspekt nieruchomości, od wielkości po bezpieczeństwo i udogodnienia. Nieruchomości na wynajem są obecnie prawnie zobowiązane do zapewnienia co najmniej 14 metrów kwadratowych na gościa, a w przypadku większych nieruchomości wymagane są dodatkowe łazienki. Klimatyzacja / systemy grzewcze i odpowiednia wentylacja są obowiązkowe, podobnie jak gaśnice, czujniki dymu, apteczka pierwszej pomocy i całodobowa obsługa klienta.
Nie ma tego złego co by nie wyszło na dobre
Ważne jest jednak, aby pamiętać, że tam, gdzie jedni widzą problemy, inni widzą możliwości. Może to być dobra wiadomość dla inwestorów nieruchomości w Marbelli, którzy kupują apartamenty i wille w Marbelli, które już spełniają lub przewyższają te standardy i które wówczas prawdopodobnie staną się jeszcze bardziej pożądane jako nieruchomości na wynajem krótkoterminowy. Chociaż dodatkowe wymogi zgodności mogą generować koszty, środki te pozytywnie wpłyną na zadowolenie gości i długoterminowe zyski z wynajmu.
Operatorzy-zarządcy
Nowe przepisy formalnie wprowadzają rolę „operatora-zarządcy”, który będzie prawnie odpowiedzialny za zarządzanie nieruchomością jako obiektem przeznaczonym pod wynajem krótkoterminowy. Licencja turystyczna musi być teraz zarejestrowana na nazwisko operatora-zarządcy, co zapewnia jasną odpowiedzialność i zgodności z przepisami. Dla inwestorów w nieruchomości w Marbelli ta zmiana może wprowadzić na rynek nowy poziom profesjonalizmu. Inwestorzy preferujący podejście bez ingerencji będą mogli współpracować z operatorami-zarządcami, aby zapewnić pełną zgodność z przepisami, jednocześnie utrzymując wysokie wyniki w zakresie wynajmu.
Większa kontrola samorządów
Być może najbardziej znaczącą zmianą dla rynku nieruchomości w Marbelli jest rozszerzenie uprawnień przyznanych gminom. Samorządy lokalne mogą teraz ograniczać liczbę wynajmów turystycznych na obszarach, gdzie podaż mieszkań jest ograniczona. Jednym z takich przykładów jest miasto Malaga, które zakazało już nowych wynajmów turystycznych w 43 dzielnicach, w których przekraczają one 8% zasobów mieszkaniowych.
Oczekuje się, że rynek nieruchomości w Marbelli będzie podlegał podobnym ograniczeniom w zakresie zagospodarowania przestrzennego, szczególnie w popularnych obszarach nadmorskich i historycznych. Oznacza to, że inwestorzy będą musieli działać bardziej strategicznie, koncentrując się na obszarach o długoterminowym potencjale wzrostu, które są mniej narażone na surowe limity.
Rejestracja podatkowa i lokalne licencje
Właściciele muszą zarejestrować działalność wynajmu w Urzędzie Skarbowym za pomocą formularza 036/037 i uiścić obowiązujący podatek od działalności gospodarczej. Dodatkowo, aby zachować zgodność z przepisami miejskimi, należy uiścić opłaty lokalne, takie jak opłaty za wywóz odpadów stałych.
Okresy przejściowe
Aby pomóc właścicielom w dostosowaniu się, rząd określił okresy przejściowe. Nieruchomości zarejestrowane jako obiekty noclegowe dla turystów będą miały rok na spełnienie wymaganych standardów, jednak model operator-zarządca musi zostać wdrożony w ciągu sześciu miesięcy. Dlatego kluczowe będzie szybkie działanie, aby zapobiec zakłóceniom w dochodach z wynajmu.
Znaczenie dla inwestycji w nieruchomości w Marbelli
Podsumowując, nowe przepisy sprawiają, że fachowe doradztwo i proaktywne planowanie są cenniejsze niż kiedykolwiek. Profesjonalni agenci nieruchomości w Marbelli będą musieli przeprowadzić klientów przez nowe przepisy, aby zapewnić zgodność nieruchomości ze standardami, a także wskazać nowe możliwości w sektorze wynajmu krótkoterminowego.
Chociaż przepisy wprowadzają nowe poziomy odpowiedzialności, tworzą również bardziej profesjonalny i zrównoważony rynek. Dla inwestorów oznacza to, że zakup nieruchomości w Marbelli na wynajem krótkoterminowy pozostaje atrakcyjną okazją – pod warunkiem uwzględnienia w strategii zgodności z przepisami i akceptacji wspólnoty mieszkaniowej.
Dzięki wyprzedzaniu tych zmian, inwestorzy mogą nadal korzystać z pozycji Marbelli jako jednego z najbardziej pożądanych miejsc w Hiszpanii, zarówno pod względem turystyki, jak i inwestycji w nieruchomości.
Jeśli chcesz zainwestować w luksusową nieruchomość na sprzedaż w Marbelli pod wynajem krótkoterminowy, dom wakacyjny lub nowy dom dla rodziny na zawsze, nasz przyjazny zespół pomoże Ci znaleźć idealną nieruchomość w Marbelli, odpowiadającą Twoim potrzebom.
Skontaktuj się z nami pod numerem +34 655 426 195 lub +45 4016 0462, przez WhatsApp, wyślij e-mail na adres marbella@andliving.es lub odwiedź stronę internetową https://andliving.es/
Najczęściej zadawane pytania
Jakie są nowe standardy bezpieczeństwa i przydatności do zamieszkania?
Kupując nieruchomość w Marbelli na wynajem krótkoterminowy, kluczowe jest, aby spełniała ona lub potencjalnie spełniała szereg surowych wymogów prawnych:
- Minimum 14 metrów kwadratowych przypadajacych na jednego gościa
- Co najmniej 2 łazienki w domach z więcej niż 5 gośćmi
- Klimatyzacja/ogrzewanie
- Gaśnice, czujniki dymu i apteczka pierwszej pomocy
- Całodobowy kontakt dla gości
- Ważny certyfikat energetyczny
Czym jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej i dlaczego jest ważna?
Jeśli chcesz wynająć swoją nieruchomość w Marbelli na wynajem krótkoterminowy, potrzebujesz zgody wspólnoty mieszkaniowej lub sąsiadów. Zgoda wspólnoty mieszkaniowej wymaga większości trzech piątych głosów sąsiadów w budynkach wielorodzinnych. Jeśli nie uzyskasz tej zgody, prowadzenie krótkoterminowego wynajmu nieruchomości w ramach osiedla nie będzie możliwe, nawet jeśli nie jest to wyraźnie zabronione w statucie Twojej wspólnoty. Oznacza to, że inwestorzy w nieruchomości w Marbelli muszą przeprowadzić dokładną analizę due diligence przed zakupem nieruchomości na wynajem.
Jak zarejestrować nieruchomość w Marbelli jako obiekt krótkoterminowego wynajmu?
Pierwszym krokiem jest skontaktowanie się ze wspólnotą, aby uzyskać większość głosów na Twoją korzyść. Po uzyskaniu zgody możesz złożyć wniosek o VUT (Vivienda de Uso Turistico) online w Colegio de Registradores, nowym krajowym systemie rejestracji nieruchomości, otwierając konto i przesyłając dane swojej nieruchomości. Będziesz również musiał dostarczyć dokumenty potwierdzające zgodę wspólnoty, zaświadczenie o zdatności do zamieszkania oraz oświadczenie, że Twoja nieruchomość spełnia nowe normy prawne.
Jak często muszę odnawiać licencję na wynajem turystyczny w Marbelli?
Jeśli chcesz nadal prowadzić działalność w Marbelli jako obiekt krótkoterminowego wynajmu, musisz odnawiać licencję co dwa lata. Jeśli nie odnowisz umowy, może to spowodować utratę dochodów z wynajmu, ponieważ ta nieruchomosc będzie musiała zostać usunięta z portali wynajmu, a Ty możesz zostać ukarany grzywną.
