I år går ejendomsmarkedet i Marbella ind i en ny fase med indførelsen af langt strengere regler for korttidsudlejning. Disse ændringer, som påvirker både ejendomsejere og investorer, er særligt betydningsfulde i populære turistområder som Marbella og den bredere Costa del Sol.
Marbella er et særligt hotspot, kendt for sine luksusboliger, sin kosmopolitiske atmosfære og et blomstrende marked for ferieudlejning – hvilket betyder, at ejere af boliger i Marbella kan mærke konsekvenserne af reformerne på helt nært hold. For alle, der overvejer at købe luksusvilla i Marbella med henblik på udlejning, er det nu afgørende at forstå de nye regler og rammer.
Obligatorisk registrering i det andalusiske turismeregister
Alle boliger, der udlejes til turisme, skal registreres i det andalusiske turismeregister og modtage en regional identifikationskode (f.eks. VFT/MA/12345). Denne registrering kræver en ansvarserklæring, der bekræfter overholdelse af byplanmæssige bestemmelser samt godkendelse fra ejerforeningen.
Godkendelse fra ejerforeningen
Fra den 3. april 2025 skal ejendomsejere i bygninger med flere enheder (comunidades de propietarios) indhente udtrykkelig godkendelse fra deres ejerforening (naboer) for at kunne drive korttidsudlejning i Marbella og resten af Andalusien. En tre-femtedele flertalsafstemning er påkrævet, hvorefter der vil være en yderligere ventetid på 20 dage for at se, om der indkommer sene indsigelser, før godkendelsen officielt kan gives. Uden dette flertal er korttidsudlejning til ferieformål ikke tilladt – selv hvis urbanisationens eller bebyggelsens vedtægter ikke specifikt forbyder det. For investorer understreger dette betydningen af grundig due diligence ved køb af ejendom i Marbella. Det bliver nu afgørende at forstå ejerforeningens regler og vurdere sandsynligheden for at opnå godkendelse som en central del af købsprocessen.
Førstebrugstilladelse (Licencia de Primera Ocupación – LPO)
En anden vigtig ændring at være opmærksom på er afskaffelsen af førstebrugstilladelsen (Licencia de Primera Ocupación – LPO). I henhold til dekret 31/2024 behøver ejendomsejere ikke længere at indhente en LPO for at ansøge om licens til turistudlejning. I stedet skal de afgive en erklæring om overholdelse af byplanmæssige regler (normativa urbanística). Selvom dette forenkler ansøgningsprocessen, er der gode grunde til, at både købere og investorer bør få udarbejdet en certificering fra en arkitekt, da fejl i erklæringen om overholdelse kan føre til annullering af licensen – hvilket kan få alvorlige konsekvenser for både lejeindtægterne og ejendommens samlede værdi.
Strengere krav til beboelighed og sikkerhed
Med det formål at hæve kvaliteten af turistlejeboliger indfører loven også skærpede krav til beboelighed og sikkerhed, som dækker næsten alle aspekter af ejendommen – fra størrelse til sikkerhed og faciliteter. Udlejningsejendomme skal nu som minimum tilbyde 14 kvadratmeter pr. gæst, og større boliger skal have et tilsvarende antal ekstra badeværelser. Aircondition- og varmesystemer samt korrekt ventilation er obligatoriske, ligesom brandslukkere, røgalarmer og et førstehjælpssæt. Derudover er det nu et lovkrav at tilbyde en døgnåben kontaktservice for gæster.
Der er ingen sky uden sol
Det er dog vigtigt at huske, at hvor nogle ser problemer, ser andre muligheder. Dette kan være gode nyheder for ejendomsinvestorer i Marbella, da lejligheder og villaer, der allerede opfylder eller overstiger de nye standarder, sandsynligvis vil blive endnu mere eftertragtede som korttidsudlejningsejendomme. Selvom øgede krav til overholdelse kan medføre ekstra omkostninger, vil disse tiltag have en positiv indvirkning på gæstetilfredsheden og på de langsigtede lejeafkast.
Operatør-forvaltere
De nye regler indfører officielt rollen som “operatør-forvalter”, som bliver juridisk ansvarlig for at administrere ejendommen som korttidsudlejning. Turistlicensen skal nu registreres i operatør-forvalterens navn, hvilket sikrer klar ansvarsfordeling og overholdelse af reglerne. For investorer på ejendomsmarkedet i Marbella kan dette skifte føre til et nyt niveau af professionalisme. Investorer, der foretrækker en mere passiv tilgang, kan samarbejde med operatør-forvaltere for at sikre fuld lovmæssig overensstemmelse og samtidig bevare en stærk udlejningsperformance.
Større kommunal kontrol
Måske den mest vidtrækkende ændring for ejendomsmarkedet i Marbella er de udvidede beføjelser, som nu gives til kommunerne. Lokale byråd kan fremover begrænse antallet af turistlejemål i områder, hvor boligudbuddet er under pres – eksempelvis i historiske bydele eller kvarterer med begrænset lejemuligheder. Et eksempel er Málaga by, som allerede har indført forbud mod nye turistlejemål i 43 kvarterer, hvor de overstiger 8 procent af den samlede boligmasse.
Det forventes, at Marbella vil opleve lignende zonebegrænsninger, især i kystnære og historiske områder med høj efterspørgsel. Dette betyder, at investorer skal tænke mere strategisk og fokusere på områder med langsigtet vækstpotentiale, som med mindre sandsynlighed vil blive underlagt strenge begrænsninger.
Skattemæssig registrering og lokal licensiering
Boligejere skal registrere udlejningsaktiviteten hos Skatteforvaltningen ved brug af formular 036/037 og betale eventuel erhvervsskat (Impuesto de Actividades Económicas). Derudover skal lokale afgifter – såsom gebyrer for affaldsindsamling – betales for at overholde de kommunale bestemmelser.
Tidsplan for overgangsperiode
For at hjælpe ejerne med at tilpasse sig har regeringen fastsat overgangsperioder. Ejendomme, der allerede er registreret som turistlejeboliger, får ét år til at opfylde de nye standarder, mens modellen med operatør-forvaltere skal indføres inden for seks måneder. Det bliver derfor afgørende at handle hurtigt for at undgå afbrydelser i lejeindtægterne.
Hvad det betyder for ejendomsinvesteringer i Marbella
Afslutningsvis gør de nye regler faglig rådgivning og proaktiv planlægning vigtigere end nogensinde før. Professionelle ejendomsmæglere i Marbella får en central rolle i at vejlede kunder gennem den nye lovgivning, sikre at ejendomme lever op til kravene – og samtidig fremhæve de nye investeringsmuligheder, som korttidsudlejningsmarkedet fortsat vil tilbyde.
Selvom de nye regler medfører flere lag af ansvar, skaber de også et mere professionelt og bæredygtigt marked. For investorer betyder det, at køb af bolig i Marbella med henblik på korttidsudlejning fortsat er en attraktiv mulighed – forudsat at lovgivningsmæssig overholdelse og godkendelse fra ejerforeningen indgår som en del af strategien. Ved at være på forkant med disse ændringer kan investorer fortsat drage fordel af Marbellas position som en af Spaniens mest eftertragtede destinationer for både turisme og ejendomsinvestering.
Hvis du overvejer at investere i en luksusbolig til salg i Marbella – hvad enten det er som korttidsudlejning, feriebolig eller som dit nye permanente hjem – står vores imødekommende team klar til at hjælpe dig med at finde den perfekte bolig, der matcher dine ønsker og behov.
Kontakt os på: +34 655 426 195 or +45 4016 0462 eller WhatsApp, email marbella@andliving.es eller besøg https://andliving.es/
Hvad er de nye krav til sikkerhed og beboelighed?
Når du køber bolig i Marbella med henblik på korttidsudlejning, er det afgørende, at den opfylder – eller har potentiale til at opfylde – en række strenge lovkrav:
- Minimum 14 kvadratmeter pr. gæst
- Mindst 2 badeværelser i boliger med mere end 5 gæster
- Aircondition og varmeanlæg
- Brandslukkere, røgalarmer og førstehjælpssæt
- Døgnåben kontaktservice for gæster (24/7)
- Gyldigt energimærke (energy efficiency certificate)
Hvad er godkendelse fra ejerforeningen, og hvorfor er det vigtigt?
Hvis du ønsker at udleje din bolig i Marbella som korttidsbolig, kræver det godkendelse fra din ejerforening eller dine naboer. Denne godkendelse forudsætter et tre-femtedele flertal blandt beboerne i ejendomme med flere enheder. Hvis du ikke opnår dette samtykke, vil det ikke være muligt at drive korttidsudlejning i bebyggelsen – selv hvis ejerforeningens vedtægter ikke specifikt forbyder det.
Derfor er det afgørende, at investorer i boliger i Marbella udfører grundig due diligence, før de køber ejendomme med henblik på udlejning.
Hvordan registrerer jeg min bolig i Marbella til korttidsudlejning?
Det første skridt er at kontakte din ejerforening for at sikre et flertal, der godkender udlejningen. Når du har opnået denne godkendelse, kan du ansøge om en VUT-licens (Vivienda de Uso Turístico) online via Colegio de Registradores, det nye nationale ejendomsregistreringssystem. Her opretter du en konto og uploader oplysninger om din udlejningsbolig. Du skal desuden indsende dokumentation, der bekræfter:
• Godkendelse fra ejerforeningen
• Gyldigt beboelsescertifikat (habitability certificate)
• En erklæring om, at ejendommen opfylder de nye lovmæssige standarder
Når alle krav er opfyldt og godkendt, vil din ejendom modtage et officielt registreringsnummer, som skal fremgå af al markedsføring og udlejning.
Hvor ofte skal jeg forny min turistudlejningslicens i Marbella?
Hvis du ønsker fortsat at udleje din bolig i Marbella som korttidsbolig, skal du forny din turistudlejningslicens hvert andet år. Hvis du undlader at forny licensen, kan det medføre afbrydelser i dine lejeindtægter, da ejendommen skal fjernes fra udlejningsportaler, og du risikerer desuden at få en bøde.
